• Home
• Wie is Erica
• Boeken
• In de media
• Artikelen / blogs
• Lezingen
• Contact

Artikelen & blogs > De oversluitfuik

Voor:      iedereen met een hypotheek

Winst:    vele duizenden euro’s

Afgemeten aan het financiële belang is het af- en oversluiten van woninghypotheken onze grootste hobby. Van de Nederlandse hypothekenberg van ruim 600 miljard euro sluiten we jaarlijks mogelijk zo’n 10 procent -60 miljard euro- over naar nieuwe hypotheken. Veel aanbieders promoten dit als een gouden zet. U zou er bakken rentevoordeel mee behalen, terwijl uw maandlasten slinken als een ijsje in de zon.

Snel oversluiten dus? Absoluut niet, toont vers onderzoek van hypotheekdeskundige Pierre Otten uit Weert. Oversluiten is, rekening houdend met inflatie, meestal zeer onvoordelig voor de klant, maar een gouden deal voor hypotheekverstrekkers en –adviseurs, want ze vangen extra provisie over de nieuwe, vaak hogere hypotheek.
Een grote kostenpost is de boeterente. Bij 2 procent rentevoordeel beloopt deze snel 10 tot 30 procent van de restantschuld. Daarbij komen de afsluitprovisie en eventueel taxatie-, notaris- en advieskosten -samen nog eens 1,5 tot 1,8% van de hypotheeksom. De boeterente wordt niet zelden klantonvriendelijk berekend. Zo negeert de bank soms het boetevrij af te lossen bedrag. Of men rekent met de laagst mogelijke vervolgrente, wat de boete verhoogt. Bij budgethypotheken -lagere rente, maar schamele voorwaarden- veroorzaakt zelfs woningverkoop vaak een fikse boete.

En toch weten adviseurs prachtige, lage maandlastenplaatjes uit hun laptopje te toveren. Dat lukt bijvoorbeeld door alle kosten mee te financieren (de hypotheekrente erover is niet fiscaal aftrekbaar). Door een korte rentevaste periode (rvp) te adviseren, waardoor rente en maandlasten tijdelijk dalen. Door de nieuwe looptijd weer 30 jaar te maken, waardoor u vanaf bijvoorbeeld 2031 geen renteaftrek meer hebt, waardoor de maandlasten fiks stijgen. Door te rekenen met een te hoog belastingtarief of door uit te gaan van een te lage WOZ-waarde en dus een te laag eigenwoningforfait. Bij oversluiten naar een andere hypotheekverstrekker moet u bovendien mogelijk een duurdere levensverzekering afsluiten omdat u ouder of ongezonder bent.

Hoe groter de toekomstige inflatie des te kleiner is het reële, netto voordeel van oversluiten, berekende Otten. Dus zeker wie inflatie verwacht, moet vermijden te belanden in de oversluitfuik van een hypotheekadviseur.

Snel verdienen

Sluit slechts over als het boetevrij kan zoals aan het einde van de rvp of bij verkoop. Een spaarhypotheek oversluiten is zinloos, want u moet dan meer spaarpremie betalen. Kies een rvp van maximaal 10 jaar, want de gemiddelde hypotheek loopt niet langer. Spel vooraf de hypotheekvoorwaarden over boeterente. Een alternatief voor oversluiten is rentemiddeling. Dan wordt (tegen administratiekosten) de rente van uw resterende rvp gemiddeld met de lagere dagrentestand van de nieuwe rvp. Slechts enkele banken bieden dit.

Risico

Neem geen onnodig risico: behoud uw hypotheek tot u boetevrij kunt oversluiten.

Lees meer over alle geldzaken in: Samen Rijk Worden van Erica Verdegaal en Adriaan Hiele

En volg me op Twitter!