Focus image
Artikelen en blogs

Artikelen & blogs > Help! |Mijn hypotheek verzuipt

Wie huizenbezit combineert met aandelen en schulden gaat door zorgelijke tijden. Deskundigen adviseren ondermeer om paniek te vermijden en extra te sparen.

Matthijs en Ali, tweeverdienende ouders van twee peuters, financierden hun nieuwe houtskeletwoning vorig jaar met en hypotheek van f 760.000, deels aflossingsvrij. Twee ton eigen geld staken ze verwachtingsvol in aandelen om hun vaste maandlasten van 2000 te drukken. Ook de dertigers Mieke en Aad, ouders van drie kleintjes, kozen voor volledige financiering van hun f 830.000 kostende nieuwe Vinex-paradijs. De complete winst op het verkochte eerste eigen huis ging in effecten. Mathijs, Ali, Mieke en Aad zijn geen uitzonderingen. De typische millenium-tweeverdiener wil(de) door de combinatie van huizenbezit met schulden en aandelen steevast 'optimaal profiteren' van lage rente, hoge hypotheekrentreaftrek én toekomstige aandelen- en huizenwinsten. Maar de euforie daarover lijkt voorbij. Het afgelopen kwartaal kromp de economie 0,4% en bleven de consumentenbestedingen achter, terwijl de aandelenbeurzen al een tijdje huilen en de huizenmarkt is bekoeld. Hoe houden bestaande en aanstaande huizen-met-hypotheekbezitters het hoofd koel en de portemonnee gevuld?

Bedenk eerst realistisch hoeveel risico u loopt. De combinatie schulden-effecten-woningbezit kent namelijk drie hoofdvormen. Relatief veilig is de (aflossingsvrije) hypotheek plus kapitaalverzekering waarvan de maandpremies grotendeels in een mix van beleggingen en/of spaartegoeden gaan, en waarbij de belegger rekent op hooguit 8% rendement over de gehele looptijd. Slechte beleggingsresultaten kunnen een eindschuld veroorzaken. Combinatie twee is een aflossingsvrije hypotheek gekoppeld aan een beleggingsrekening opgebouwd via een maandelijkse inleg. Soms kan een geldverstrekker dan bij tegenvallende beleggingsresultaten een verplichting tot bijstorting opleggen. De kans daarop is beperkt als de belegger maandelijks inlegt en op maximaal 8% jaarrendement rekent. Leenvariant drie, de meest risicovolle, is die van bijvoorbeeld Mathijs, Ali, Mieke en Aad. De huizenkoper financiert een nieuwe woning maximaal, terwijl hij eigen geld in één klap in effecten steekt. Of men 'benut zijn overwaarde' via een (extra) hypotheek om het geleende geld te beleggen (vroeger was de rente daarop fiscaal aftrekbaar). Het rendement op de effecten is vaak nodig om de maandlasten betaalbaar te laten zijn (door opnames). Valt je beleggingswinst in zo'n opzet tegen, dan kunnen je maandlasten onbetaalbaar raken. En dalen de huizenprijzen, dan acht de bank je onderpandwaarde te laag. Kun je dan onvoldoende bijstorten omdat je aandelen kwakkelen, dan moet je je huis verkopen. Er is extra risico als de belegger rekende op een superrendement, bijvoorbeeld 12%.

Zit lenend Nederland al met problemen? "Onze telefoon staat niet roodgloeiend", zegt Tom van Middelaar, financieel hoofdadviseur bij de Vereniging Eigen Huis. "Als je op de lange termijn belegt in een goed gespreide portefeuille is paniek onnodig." De adviseur ziet wel mogelijkheden om nieuwe situaties te beveiligen. "Bij een maximale financiering kun je, nu de rente laag is, je maandlasten stabiliseren door de rente 10 of 15 jaar vast te zetten." Zit je in een bestaande situatie met forse beleggingsverliezen, bijvoorbeeld op technologieaandelen, dan moet je volgens Van Middelaar niet paniekerig verkopen en verlies nemen. "Vorm liever een buffer via besparingen. Dan kun je in geval van nood bijstorten of vermogen opbouwen om een eventuele eindschuld af te lossen." Wel zouden degenen die het einde van hun hypotheeklooptijd naderen, zekerheidshalve kunnen switchen van risicovollere naar risicomijdende beleggingen", vindt Van Middelaar. "Vaak zijn daarvoor speciale stallingsfondsen."

Volgens Eigen Huis hoeven jonge mensen hun woningkooplannen niet in de ijskast te zetten. "De rentestand is nog steeds laag en woningen zijn veelgevraagd", zegt Van Middelaar. "Probeer wel realistisch in de toekomst te kijken. Wil je allebei fulltime blijven werken? Wat zijn je inkomensperspectieven? Wil je voor de vermogensopbouw afhankelijk zijn van beleggingen of kies je voor zekerheid? Wees verder maar blij dat de huizen- en aandelengekte voorbij is en er gezondere marktverhoudingen ontstaan."

Nederland telt bijna 3,5 miljoen koopwoningen met een gemiddelde prijs van circa 4 ton. De totaal erop rustende hypotheekschuld bedraagt f 643 miljard, meer dan de hele staatsschuld! Dit maakt de woningmarkt een onmisbare motor onder onze economie. Geen wonder dat De Nederlandsche Bank (DNB) al begin vorig jaar waarschuwde voor de te uitbundige hypotheekverstrekking. Want een economische teruggang zou de huizenmarkt volgens DNB sterk raken. En als een huizenprijscorrectie het algemene vertrouwen aantast, konden de gevolgen volgens DNB "zeer ernstig zijn". Vooral jonge huishoudens lopen volgens DNB risico's. Bij 30-minners is de gemiddelde hypotheekschuld namelijk 3,7 maal hun bruto-inkomen tegen slechts 2,2 bij veertigers. Bovendien heeft 28% van de jonge leners een beleggingshypotheek tegen 6% van de 50-plussers. Tegelijkertijd hebben die jonge gezinnen minder financiële buffers en consumeren ze stevig, terwijl ze gemiddeld vaker moeten verhuizen wegens baanwisseling of echtscheiding. In die situaties dreigt het risico een woning in een dalende markt met verlies te moeten verkopen.

Prof. dr. Piet Eichholz, hoogleraar bouw- en vastgoedeconomie aan de universiteiten van Amsterdam en Maastricht, stelt huis-aandelen-hypotheekconsumenten desondanks gerust. "Over de periode 1900 tot 2001 hebben wij voor élke 30-jaarsperiode de gemiddelde rendementen op aandelenbeleggingen berekend. Aan het begin van de vorige eeuw kwam je weliswaar soms uit op gemiddeld 2 á 3% per jaar, maar vanaf 1925 zit je, inclusief de aandelencrises van de jaren dertig én zeventig in élke 30-jaarsperiode op minimaal 7 á 8% rendement. Als je dus op zo'n soort veronderstelling in je beleggingshypotheek bent gestapt, zelfs al was dat op de top van de markt, voorzie ik geen probleem, zolang je je portefeuille maar de tijd geeft om dertig jaar uit te zitten." De vastgoedhoogleraar acht het onwaarschijnlijk dat de huizenmarkt gaat instorten. "Er is noch ruimte voor grote prijsstijgingen noch voor grote dalingen, want er is nog steeds veel vraag en koopkracht."
Eichholtz adviseert hypotheekconsumenten om qua beleggingen te blijven zitten waar men zit. "Als je goed gespreid belegd en zekerheidshalve wat extra spaart of bijstort, dan loopt het op den duur goed af, want je hebt dertig jaar horizon." Geldgevers moeten hun klanten ondertussen nooit massaal gaan dwingen om bij te storten. "Dan moeten mensen hun beleggingen te vroeg verkopen en kan men in betalingsproblemen raken. Daarmee bewijst een bank zowel de klant als zichzelf geen dienst."

Trefwoorden bij deze publicatie: Beleggen | Eigen huis | Hypotheek | Wonen

Gepubliceerd in NRC Handelsblad op 21-11-2001 en heeft ongeveer 993 woorden.